Virtueller Rundgang für einen Immobilienmakler, ein Projekt der Werbeagentur Invisions
Virtueller Rundgang für Immobilien
3D Virtueller Rundgang, aufgenommen mit der Technologie von Matterport. Digital eingebunden und einsehbar.
Ausgangslage
Fehlender Präsentationsansatz
Sichtbarkeit
Zu sehen nur, wenn jemand aufsperrt
Eine Wohnung, die vermittelt werden soll, existiert nach außen als eine Handvoll Bilder. Wer mehr wissen will, muss fragen, und dann hängt alles an einem Termin: an dem einen Nachmittag, an dem jemand Zeit hat und jemand anderer den Schlüssel bringt. Zwischen diesen Nachmittagen ist das Objekt nicht vorhanden. Abends um elf, wenn die meisten suchen, steht die Wohnung nur als Bildergalerie da, und eine Bildergalerie beantwortet die Fragen nicht, die jemand vor einer Entscheidung hat. Für die Vermarktung einer Immobilie heißt das, dass die interessanteste Stunde des Tages ungenutzt bleibt.
Handhabung
Alles liegt woanders
Dazu kommt, wie unhandlich das Material ist, mit dem ein Interessent arbeiten soll. Die Bilder liegen in einer Galerie, der Grundriss als eigenes PDF daneben, die Quadratmeter in der Tabelle darunter, und wer wissen will, ob sein Sofa an die Wand passt, findet dafür überhaupt nichts. Er muss zwischen drei Darstellungen hin und her übersetzen und sich den Rest denken. Genau an dieser Stelle steigen Leute aus, nicht weil die Wohnung nicht passt, sondern weil das Zusammensetzen zu mühsam ist.
Invisions
Wir machen moderne online Rundgänge
Virtueller Rundgang für Immobilien
Wer eine Wohnung vermitteln will, kämpft mit demselben Problem wie alle anderen im Portal: Sechs Bilder und ein Plan sagen zu wenig, und alles Weitere kostet einen Termin. Ein virtueller Rundgang dreht das um. Das Objekt steht offen, jeder geht selbst hindurch, so lange er will, und der Grundriss liegt im selben Fenster. Für diesen Kunden haben wir zwei leerstehende Wohnungen in Innsbruck aufgenommen. Wer der Betrieb dahinter ist, steht im Projekt Immobilienmakler.
- 3D Visualisierung
- Grundriss
- Dynamisch
Ablauf
Der Ablauf
Erst das Ziel
Ein Gespräch darüber, wofür das Modell da ist.
Ein Rundgang für ein Objekt, das schnell vermietet werden soll, sieht anders aus als einer für eine Eigentumswohnung, bei der sich jemand Wochen Zeit lässt. Im ersten Fall zählt, dass die Fragen vor dem Anruf beantwortet sind; im zweiten, dass jemand mehrmals zurückkommen kann. Das entscheidet, wie viel vom Haus dazugehört und wie fein aufgenommen wird.
Dazu, in welchem Zustand die Wohnung aufgenommen wird. Eingerichtet zeigt, wie sich darin leben lässt, leer zeigt, was an Fläche und Licht da ist. Beides hat seinen Fall, und die Entscheidung fällt hier, weil sich hinterher nichts hineinstellen lässt.
- Wofür der Rundgang da ist
- Welche Objekte hinein
- Ein fester Ansprechpartner
- Eingerichtet oder leer
Der Weg und der Zustand
Wo jemand später anfängt und was vorher weg muss.
Ein Modell hat einen Eingang, und den legen wir fest: Der Besucher startet dort, wo auch ein Besucher vor Ort stünde, meist an der Wohnungstür. Von da aus ergibt sich, wo die Kamera steht und wie eng die Standpunkte liegen müssen. Ein verwinkelter Altbau braucht mehr davon als ein offener Grundriss, weil der Sensor um jede Ecke herum einen neuen Blick braucht.
Der Zustand ist der Teil, den der Auftraggeber selbst in der Hand hat. Ein Modell zeigt die Wohnung so, wie sie an diesem Tag dasteht, und zwar in alle Richtungen zugleich. Kartons in der Ecke, eine Leiter im Flur, der Putzeimer im Bad stehen danach dauerhaft darin. Dasselbe gilt für Spiegel: Was darin zu sehen ist, ist im Modell zu sehen.
- Der Weg durch die Wohnung
- Die Wohnung, wie sie sein soll
- Ein Termin je Objekt
- Spiegel und Glas bedacht
Aufnahme und Produktion
Jeder Standpunkt liefert ein Rundumbild samt Tiefe.
Die Kamera steht auf einem Stativ und nimmt an jedem Standpunkt nicht nur ein Bild auf, sondern misst gleichzeitig den Abstand zu allem darauf. Aus dieser zweiten Hälfte entsteht später alles, was ein Foto nicht kann: der Grundriss, die Ansicht von oben, die Maße.
Gerechnet wird nach dem Termin und nicht vor Ort. Aus den Standpunkten wird ein durchgehender Weg, aus den Abständen die Geometrie. Dabei fallen die hochaufgelösten Einzelbilder ab, die sich für Inserat und Exposé weiterverwenden lassen, ohne dass jemand ein zweites Mal anreist.
- Standpunkt für Standpunkt
- Bild und Tiefe zugleich
- Jeder Raum lückenlos
- Einzelbilder fallen ab
Vom Modell auf die Seite
Eingebettet, wo das Objekt steht, und verlinkt, wo gefragt wird.
Das fertige Modell liegt beim Anbieter und bekommt eine eigene Adresse. Von dort geht es zuerst dahin, wo das Objekt ohnehin beschrieben wird: eingebettet auf der Seite selbst, damit niemand sie verlassen muss, um hineinzusehen. Danach überall sonst hin, wo ein Feld für einen Link ist, als QR-Code im Exposé, als Link in der Antwort auf eine Anfrage, im Google-Unternehmensprofil. Jede dieser Stellen zeigt auf dasselbe Modell, es gibt also nur eines je Objekt zu pflegen.
Eingebettet gehört es hinter eine Zustimmung und lädt erst dann, weil ein Player die schwerste Fracht einer Seite ist. Wer ihn nicht öffnet, zahlt nichts dafür.
- Eigene Adresse
- Einbettbar auf einer Website
- Teilbar per Link
- Lädt erst auf Zustimmung
Ergebnis
Ein moderner virtueller Rundgang
Virtueller Rundgang
Flexibilität
Einsicht, ohne vor Ort zu sein
Das Modell steht offen, und zwar durchgehend. Niemand muss dafür anreisen, aufsperren oder einen Termin finden, an dem zwei Leute gleichzeitig Zeit haben. Wer das Objekt ansehen will, tut es in dem Moment, in dem er daran denkt, und wer es ein zweites Mal ansehen will, tut das auch. Für den Makler heißt das, dass er nicht mehr der Engpass ist: Die Wohnung ist zu sehen, ob er gerade im Büro sitzt, im Auto oder im Urlaub. Aus derselben Aufnahme entsteht der Grundriss, und der liegt nicht als eigenes Blatt daneben, sondern im selben Fenster wie das Modell. Ein Interessent wechselt zwischen beidem hin und her, sieht von oben, wie die Räume zusammenhängen, und geht dann dort hinein, wo es ihn interessiert. Was das für die Vermittlung bedeutet, steht im Projekt Immobilienmakler.
Fragen
Fragen zum Rundgang einer Immobilie
Was vor der Beauftragung zu klären ist. Was wir sonst für diesen Kunden gemacht haben, steht im Projekt Immobilienmakler.
Für welche Wohnungen lohnt sich ein virtueller Rundgang?
Für die, bei denen viel zu erklären ist, und für die, bei denen viel angefragt wird. Ein verwinkelter Altbau, eine Maisonette, ein Dachgeschoss mit Schrägen: Dort hilft ein Grundriss am wenigsten und ein Modell am meisten, weil sich der Schnitt in Worten kaum und in Einzelbildern gar nicht fassen lässt. Der andere Fall ist die gefragte Mietwohnung, wo nichts zu erklären, aber viel zu beantworten ist. Wenig Sinn hat ein Rundgang bei einem Objekt, das ohnehin kernsaniert oder abgerissen wird: Das Modell zeigt den Zustand und nicht die Absicht.
Wie kommen Interessenten ohne Termin in die Wohnung?
Über eine Adresse, mehr braucht es nicht. Das Modell liegt beim Anbieter und ist über einen Link erreichbar, der sich einbetten, verschicken und als QR-Code ins Exposé legen lässt. Wer darauf klickt, steht in der Wohnung, ohne dass jemand aufsperrt und ohne dass ein Termin gefunden werden muss. Das verschiebt den ersten Kontakt: Wer danach anruft, hat das Objekt gesehen. Die Besichtigung fällt deshalb nicht weg, sie kommt später und mit jemandem, der schon weiß, dass die Wohnung passt.
Was muss ich vor der Aufnahme vorbereiten?
Die Wohnung so herrichten, wie sie jemand vorfinden soll, und das ist wörtlich gemeint. Eine Kamera, die in alle Richtungen zugleich aufnimmt, hat keinen Bildrand, hinter dem sich etwas verstecken ließe: Kartons, Leitern, Reste vom Umbau und der Putzeimer im Bad stehen danach dauerhaft im Modell. Dazu das Licht, also alle Leuchten an und Rollläden in einer mittleren Stellung, damit nicht ein Raum hell und der nächste grau aussieht. Spiegel gehören abgehängt, wo es geht. Mehr ist es nicht, den Rest bringen wir mit.
Wie lange bleibt der Rundgang online, und wer hat Zugriff?
Er bleibt, solange er gebraucht wird, und der Zugriff lässt sich jederzeit ändern. Das Modell liegt beim Anbieter, läuft auf den Auftrag des Kunden und ist standardmäßig für jeden erreichbar, der die Adresse kennt; auf Wunsch lässt es sich nicht öffentlich stellen oder mit einem Passwort versehen. Solange vermarktet wird, ist der offene Zugang meistens der richtige, weil das Weiterschicken an Partner, Eltern oder Mitentscheider der Kanal ist, den ein Büro nicht selbst bespielen kann. Danach wird abgeschaltet oder als Referenz stehen gelassen; das entscheidet der Auftraggeber.
Was kann ich mit dem Grundriss aus dem Modell machen?
Ihn überall dort verwenden, wo bisher ein gezeichneter Plan stand, also im Exposé, im Inserat und in der Antwort auf eine Anfrage. Er entsteht aus derselben Aufnahme wie das Modell, weil die Kamera an jedem Standpunkt nicht nur ein Bild macht, sondern auch den Abstand zu allem darauf misst; man bekommt ihn also, ohne dass jemand dafür ein zweites Mal anreist. Für ein Exposé ist er genau genug. Wo es auf den Quadratmeter ankommt, etwa im Vertrag, bleibt der geprüfte Plan die Grundlage, und die kleinen Abweichungen stecken dort, wo man sie vermutet: an Schrägen und hinter Einbauten.
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