Virtueller Rundgang für DAB Immobilien, ein Projekt der Werbeagentur Invisions
Virtueller Rundgang für Immobilien
Fünf sanierte Wohnungen in einem Haus, mit Matterport aufgenommen. Wer den Rundgang öffnet, kennt den Schnitt, bevor er zur Besichtigung fährt.
Ausgangslage
Potential im Rundgang einer Immobilie
Schnitt
Der Altbau hinter der Sanierung
Ein saniertes Haus hat den Schnitt, den das alte Gebäude vorgibt, und der folgt selten dem, was jemand aus dem Neubau kennt: ein Raum geht in den nächsten über, eine Treppe steht mitten im Wohnraum, das oberste Geschoss folgt dem Dach. In einer Reihe Einzelbilder ist davon nichts zu sehen, weil jedes Bild für sich in einer Wand endet. Für die Vermarktung einer Immobilie heißt das: Die Eigenschaft, die das Haus besonders macht, ist zugleich die, die am schwersten zu zeigen ist.
Entfernung
Die Fahrt vor der Entscheidung
Das Zweite ist der Weg. Eine Besichtigung im Oberland ist für beide Seiten ein halber Tag, und bei fünf Einheiten steht diese Frage fünfmal an. Ohne etwas, das vorher angesehen werden kann, fahren Interessenten zu Wohnungen, die für sie nie in Frage kamen, und Wohnungen bleiben ungesehen, die gepasst hätten. Die Darstellung eines Objekts bleibt damit hinter dem zurück, was die Sanierung hergibt.
Invisions
Wir zeigen, wie es geschnitten ist
Virtueller Rundgang für fünf Wohnungen
Ein Bauträger hat ein Haus in Landeck saniert und verkauft die fünf Wohnungen darin einzeln. Aufgenommen haben wir alle fünf, in einem zusammenhängenden Modell. Für den Verkauf hängt daran mehr als bei einer Vermietung: Wer kauft, will den Schnitt verstehen, und bei einem Altbau ist genau das die Frage, die ein Exposé am schlechtesten beantwortet. Der Rundgang zeigt stattdessen jede Einheit so, wie sie dasteht, mit ihren Durchgängen, ihren Schrägen und ihrer Treppe. Das ist virtueller Rundgang für den Verkauf, und dazu gehört das zweite Ergebnis aus derselben Aufnahme: der Grundriss. Wer der Betrieb hinter dem Objekt ist, steht im Projekt DAB Immobilien.
- Schnitt
- Grundriss
- Vorauswahl
Ablauf
Der Ablauf
Erst das Ziel, dann der Termin
Ein Gespräch darüber, was am Ende herauskommen soll.
Am Anfang steht, wofür der Rundgang da ist. Bei einem Objekt vor dem Verkauf ist das meist zweierlei: den Interessenten den Schnitt zeigen und die Besichtigungen auf die reduzieren, die wirklich passen. Was davon im Vordergrund steht, bestimmt, wie viel vom Haus hineingehört.
Dazu, welche Einheiten aufgenommen werden und ob das Treppenhaus dazugehört. Bei fünf Wohnungen in einem Gebäude ist die Antwort fast immer ja, weil der gemeinsame Weg die Einheiten erst verbindet. Diese Grenze gehört vor die Aufnahme, weil sich hinterher nichts herausnehmen lässt, ohne den Weg zu unterbrechen.
- Wofür der Rundgang da ist
- Welche Einheiten hinein
- Ein fester Ansprechpartner
- Ein Plan für das Haus
Der Tag, bevor er stattfindet
Anreise, Reihenfolge und der Zustand, in dem die Wohnungen stehen sollen.
Danach planen wir den Termin durch: in welcher Reihenfolge die Einheiten abgegangen werden, wo die Kamera anfängt, wie lange das dauert und wann wir anreisen. Bei fünf Wohnungen in einem Haus fällt die Anfahrt einmal an statt fünfmal, und das ist der Grund, warum sie zusammen aufgenommen werden.
Dazu der Zustand. Ein Rundgang zeigt die Wohnung so, wie sie an diesem Tag dasteht, also wird vorher geklärt, ob sie auch so dasteht, wie sie jemand vorfinden soll: Endreinigung durch, Restmaterial vom Umbau weg, Licht an, Rollläden oben. Das ist dieselbe Vorbereitung wie für einen Fototermin, nur dass es hier keine Seite hinter der Kamera gibt, in die sich etwas schieben lässt.
- Anreise und Termin
- Reihenfolge der Einheiten
- Die Wohnung, wie sie sein soll
- Ein Termin für alle fünf
Vom Scan zum Grundriss
Jeder Standpunkt liefert ein Rundumbild samt Tiefe.
Aufgenommen wird mit Matterport. Die Kamera steht auf einem Stativ und wird versetzt, bis jede Einheit lückenlos erfasst ist. An jedem Standpunkt entsteht ein Rundumbild samt Abstand zu allem, was darauf zu sehen ist, und aus den Punkten wird ein durchgehender Weg: durch die Wohnungstür, von Raum zu Raum, über die Treppe ins nächste Geschoss.
Aus denselben Daten rechnet die Technik das dreidimensionale Modell und daraus den Grundriss. Bei einem sanierten Altbau ist das der wertvollste Teil: Der alte Plan stimmt nach dem Umbau nicht mehr, und der neue entsteht hier aus der Aufnahme statt aus einem eigenen Termin. Dazu kommt die Puppenhausansicht, das eine Bild, das alle fünf Wohnungen auf einmal zeigt.
- Standpunkt für Standpunkt
- Modell aus den Scans
- Grundriss und Übersicht
- Jeder Weg geprüft
Dorthin, wo gefragt wird
Ein Link, der sich einbetten, verschicken und in ein Exposé legen lässt.
Das Modell liegt bei Matterport und hat eine eigene Adresse. Von dort aus geht es auf die Plattform, auf der es gebraucht wird: eingebettet auf der eigenen Website, als QR-Code im Exposé, als Link in der Antwort auf eine Anfrage. Jede dieser Stellen zeigt auf dasselbe Modell, es gibt also nur eines zu pflegen und nur eines zu aktualisieren.
Eingebettet gehört er hinter eine Zustimmung und lädt erst dann, weil ein Player die schwerste Fracht einer Seite ist. Wer ihn nicht öffnet, zahlt nichts dafür.
- Eigene Adresse
- Einbettbar auf einer Website
- Teilbar per Link
- Lädt erst auf Zustimmung
Ergebnis
360 Grad Rundgang durch das Haus
Fünf Einheiten
Ein Weg durch das ganze Haus
Die fünf Wohnungen liegen in einem Modell und nicht in fünf. Wer eine davon angesehen hat, wechselt über das Treppenhaus oder über die Ansicht von oben in die nächste und kann vergleichen, statt fünf Links zu öffnen. Für ein Haus, das einzeln verkauft wird, ist genau dieser Vergleich der Moment, in dem jemand sich entscheidet.
Grundriss
Der Plan aus derselben Aufnahme
Die Vermessung läuft mit: Aus den Scans entsteht der Grundriss des sanierten Hauses, ohne dass jemand dafür ein zweites Mal anreist. Bei einem Altbau ist das die Angabe, die nach dem Umbau am häufigsten fehlt, und sie gehört zu jedem Exposé. Wie das technisch abfällt, steht im Ablauf darüber; was es für den Verkauf bedeutet, im Projekt DAB Immobilien.
Fragen
Fragen zum virtuellen Rundgang eines Wohnhauses
Was vor der Aufnahme zu klären ist. Was wir sonst für diesen Kunden gemacht haben und was der Rundgang für den Verkauf bedeutet, steht im Projekt DAB Immobilien.
Wie lange dauert die Aufnahme eines Wohnhauses?
Das hängt an der Fläche und daran, wie viele Räume sie in wie viele Standpunkte zerlegt. Grob gilt: je kleinteiliger der Schnitt, desto mehr Standpunkte, weil die Kamera um jede Ecke herum einen neuen braucht. Ein Altbau mit Durchgängen, Nischen und Schrägen kostet deshalb mehr Zeit als eine gleich große Neubauwohnung. Dazu kommt das Rechnen des Modells, das nach dem Termin läuft und nicht vor Ort. Was ein konkretes Haus bedeutet, sagen wir im Erstgespräch, bevor ein Termin geplant wird.
Wie genau ist die Vermessung aus dem Scan?
Sie ist genau genug für ein Exposé und für eine Vorstellung vom Raum, und sie ist kein Ersatz für eine amtliche Vermessung oder für den Plan eines Ziviltechnikers. Die Kamera erfasst an jedem Standpunkt Abstände, daraus entstehen Wandlängen und Flächen; kleine Abweichungen bleiben, besonders an Schrägen und hinter Möbeln. Wo es auf den Quadratmeter ankommt, etwa im Kaufvertrag, bleibt der geprüfte Plan die Grundlage.
Was passiert mit Fenstern, Spiegeln und Glas?
Die sind der schwierige Teil jeder Aufnahme mit Tiefenmessung. Glas gibt dem Sensor keinen Punkt zurück, Spiegel geben ihm einen falschen, und beides kann Löcher oder Geisterflächen im Modell erzeugen. Dagegen hilft Vorbereitung: Rollläden in eine mittlere Stellung, Spiegel abgehängt oder abgeklebt, wo es geht, und mehr Standpunkte in Räumen mit viel Glas. Bei einem Bad mit Duschabtrennung ist das der Grund, warum die Kamera dort öfter versetzt wird als anderswo.
Wer sieht den Rundgang, und lässt er sich einschränken?
Das Modell hat eine eigene Adresse und ist standardmäßig für jeden erreichbar, der sie kennt. Es lässt sich auf Wunsch nicht öffentlich stellen oder mit einem Passwort versehen, was bei einem Objekt sinnvoll sein kann, das erst intern gezeigt wird. Für den Verkauf ist meistens das Gegenteil richtig: je einfacher der Zugang, desto eher wird er geöffnet und weitergeschickt.
Was kostet es, einen virtuellen Rundgang erstellen zu lassen?
Das hängt an der Fläche, an der Zahl der Standpunkte, die sie braucht, und daran, wie viele Einheiten zusammen aufgenommen werden. Die Aufnahme ist einmalig, das Hosting beim Anbieter läuft weiter, weil das Modell dort liegt. Beides gehört getrennt gerechnet und vor der Entscheidung genannt. Mehrere Wohnungen in einem Haus sind dabei deutlich günstiger als dieselbe Zahl einzelner Termine, weil Anfahrt und Aufbau nur einmal anfallen.
Du hast ein Objekt zu verkaufen, melde dich bei uns
Ein Haus, eine sanierte Wohnung oder ein Projekt mit mehreren Einheiten, das jemand vor der Besichtigung sehen soll: Wir sagen dir im Erstgespräch, was ein Rundgang dafür braucht und was er kostet, bevor etwas geplant wird.
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Invisions Marketingagentur KG
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