Virtueller Rundgang für DAB Immobilien, ein Projekt der Werbeagentur Invisions
Virtueller Rundgang für Immobilien
Fünf sanierte Wohnungen in einem Haus, mit Matterport aufgenommen. Wer den Rundgang öffnet, kennt den Schnitt, bevor er zur Besichtigung fährt.
Ausgangslage
Moderne Präsentationsansätze
Methode
Mit den alten Mitteln nicht mehr weit
Wer heute etwas verkaufen will, ein Produkt, eine Dienstleistung oder eben eine Wohnung, kommt mit den Mitteln von gestern nicht mehr durch. Sechs Bilder und ein Plan sind das, was jeder hat, und was jeder hat, fällt niemandem auf. Genau das war hier die Lage. Ein Haus, das gerade fertig saniert war, sollte auffallen, und dafür braucht es einen Weg, den die anderen Inserate nicht gehen. Die Vermarktung einer Immobilie entscheidet sich an dieser Stelle, nicht am Preis.
Aufwand
Jedes Mal wieder hinfahren
Das Zweite sind Aufwand und Zeit. Ohne etwas, das vorher angesehen werden kann, beginnt jede Anfrage mit einer Fahrt: Termin ausmachen, hinfahren, aufsperren, herzeigen, und das für jede Einheit und jeden Interessenten von Neuem. Ein Teil dieser Fahrten führt zu Wohnungen, die für den Besucher nie in Frage kamen, und er merkt es erst vor Ort. Die Darstellung eines Objekts kostet damit vor allem eines, nämlich Zeit auf beiden Seiten.
Invisions
Wir präsentieren deine Immobilie
Virtueller Rundgang für DAB Immobilien
Für DAB Immobilien haben wir ein saniertes Haus in Landeck aufgenommen, alle fünf Wohnungen in einem zusammenhängenden Modell. Wer es öffnet, geht durch jede Einheit, wechselt über das Treppenhaus in die nächste und sieht das Haus auch von oben. Aus derselben Aufnahme fällt der Grundriss ab. Das ist virtueller Rundgang für Verkauf und Vermietung; wer der Betrieb hinter dem Objekt ist, steht im Projekt DAB Immobilien.
- 3D Visualisierung
- Webentwicklung
- Präsentation
Ablauf
Der Ablauf
Erst das Ziel, dann alles andere
Ein Gespräch darüber, was am Ende herauskommen soll.
Am Anfang steht, was der Rundgang können muss. Soll er einem Interessenten den Schnitt zeigen, soll er Besichtigungen auf die reduzieren, die wirklich passen, oder soll er das Objekt überhaupt erst von den anderen Inseraten abheben? Meistens ist es alles drei, aber in einer Reihenfolge, und die bestimmt den Rest.
Dazu, wie es aussehen soll. Ein leeres Haus vor dem Verkauf wirkt anders als eine eingerichtete Wohnung, ein Dachgeschoss anders als ein Erdgeschoss, und für beides gibt es einen Weg, der sich besser begehen lässt als der andere. Das gehört vor die Aufnahme besprochen, weil sich hinterher nichts umstellen lässt.
- Wofür der Rundgang da ist
- Was hinein soll
- Ein fester Ansprechpartner
- Wie es aussehen soll
Das Konzept vor dem Termin
Wie das Haus begangen wird, und in welchem Zustand es dafür steht.
Aus der Absprache wird ein Konzept: welche Einheiten aufgenommen werden, ob das Treppenhaus dazugehört, in welcher Reihenfolge jemand sie später durchgeht und wo dieser Weg anfängt. Bei mehreren Wohnungen in einem Gebäude gehört der gemeinsame Weg fast immer dazu, weil er die Einheiten erst verbindet.
Dazu der Zustand. Ein Rundgang zeigt die Wohnung so, wie sie an diesem Tag dasteht, also klären wir vorher, ob sie auch so dasteht, wie sie jemand vorfinden soll: Endreinigung durch, Restmaterial vom Umbau weg, Licht an, Rollläden in einer mittleren Stellung. Das ist dieselbe Vorbereitung wie für einen Fototermin, nur dass es hier keine Seite hinter der Kamera gibt, in die sich etwas schieben lässt.
- Der Weg durch das Haus
- Welche Einheiten hinein
- Die Wohnung, wie sie sein soll
- Ein Termin für alles
Aufnahme und Produktion
Jeder Standpunkt liefert ein Rundumbild samt Tiefe.
Aufgenommen wird mit Matterport. Die Kamera steht auf einem Stativ und wird versetzt, bis jede Einheit lückenlos erfasst ist. An jedem Standpunkt entsteht ein Rundumbild und zugleich der Abstand zu allem, was darauf zu sehen ist. Je kleinteiliger der Schnitt, desto mehr Standpunkte, weil die Kamera um jede Ecke herum einen neuen braucht.
Die Produktion beginnt noch vor Ort und läuft danach weiter: Aus den Standpunkten werden die Aufnahmen gerechnet, aus den Abständen die Geometrie. Beides ist das Rohmaterial für alles, was danach kommt, und beides entsteht in einem Termin statt in zweien.
- Standpunkt für Standpunkt
- Bild und Tiefe zugleich
- Jeder Raum lückenlos
- Alles an einem Termin
Vom Modell auf die Plattform
Zusammenführung, Grundriss, Übersicht, und dann der Weg nach draußen.
Aus den Daten wird ein zusammenhängendes Modell: ein durchgehender Weg durch die Wohnungstür, von Raum zu Raum, über die Treppe ins nächste Geschoss. Aus denselben Daten fallen der Grundriss und die Ansicht von oben ab. Bei einem sanierten Altbau ist der Grundriss der wertvollste Teil, weil der alte nach dem Umbau nicht mehr stimmt und ein neuer sonst einen eigenen Termin bedeutet.
Danach geht das Modell dorthin, wo gefragt wird. Es hat eine eigene Adresse und lässt sich auf der Website einbetten, als QR-Code ins Exposé legen, in die Antwort auf eine Anfrage hängen oder ins Google-Unternehmensprofil stellen. Jede dieser Stellen zeigt auf dasselbe Modell, es gibt also nur eines zu pflegen. Eingebettet gehört es hinter eine Zustimmung und lädt erst dann, weil ein Player die schwerste Fracht einer Seite ist.
- Ein zusammenhängendes Modell
- Grundriss und Übersicht
- Eigene Adresse
- Lädt erst auf Zustimmung
Ergebnis
360 Grad Rundgang durch das Haus
Virtueller Rundgang
Erlebnis
Interaktiv statt angesehen
Ein Rundgang wird nicht betrachtet, er wird benutzt. Wer ihn öffnet, geht selbst, bleibt stehen, dreht sich um, geht zurück und entscheidet in jedem Raum, wohin als Nächstes. Das ist der Unterschied zwischen einem Bild, das jemand für ihn ausgesucht hat, und einem Haus, in dem er sich bewegt. Nebenbei ist es das informativste Format, das ein Objekt haben kann, weil nichts weggelassen ist: Was in der Wohnung steht, steht auch im Modell. So macht sich der Interessent sein eigenes Bild statt unseres. Er sieht die Wohnung als Ganzes und nicht in Ausschnitten, er kann jederzeit zurückschauen, ohne noch einmal anzufragen, und er muss dafür nicht hinfahren. Dazu bekommt er die harten Angaben im selben Fenster: Grundriss, Ansicht von oben und die Maße aus der Vermessung, die mitläuft. Was das für den Verkauf bedeutet, steht im Projekt DAB Immobilien.
Fragen
Fragen zum virtuellen Rundgang einer Immobilie
Was Eigentümer vor der Entscheidung fragen. Was wir sonst für diesen Kunden gemacht haben und was der Rundgang für die Vermarktung bedeutet, steht im Projekt DAB Immobilien.
Was habe ich als Eigentümer von einem virtuellen Rundgang?
Zweierlei, und das Zweite wiegt schwerer. Das Erste ist Aufmerksamkeit: Ein Objekt, das sich begehen lässt, hebt sich von den Inseraten ab, die sechs Bilder und einen Plan zeigen, und wird eher geöffnet und eher weitergeschickt. Das Zweite ist die eigene Zeit. Wer nach dem Rundgang anfragt, hat die Wohnung schon gesehen und weiß, dass sie zu ihm passt; die Termine, die dadurch gar nicht erst zustande kommen, sind genau die, die ohnehin zu nichts geführt hätten. Das gilt für den Verkauf wie für die Vermietung.
Ersetzt der Rundgang die Besichtigung?
Nein, und er soll es auch nicht. Er steht davor. Niemand kauft eine Wohnung, ohne sie betreten zu haben, und ein Modell zeigt weder, wie laut die Straße ist, noch wie das Treppenhaus riecht. Was er ersetzt, sind die Besichtigungen, die nur stattfinden, damit jemand feststellt, dass das Objekt für ihn nicht passt. Von zehn Terminen wären das erfahrungsgemäß etliche; wie viele genau, hängt am Objekt und ist nichts, was sich vorher versprechen lässt.
Wie kommt der Rundgang zu den Interessenten?
Über eine eigene Adresse, die überall hingeht, wo ein Feld für einen Link oder eine Einbettung ist: auf die eigene Website, als QR-Code ins Exposé, in die Antwort auf eine Anfrage, ins Google-Unternehmensprofil. Was ein einzelnes Immobilienportal an dieser Stelle zulässt, entscheidet das Portal und ändert sich; die Adresse bleibt in jedem Fall dieselbe. Das heißt auch, dass es nur ein Modell zu pflegen gibt, egal an wie vielen Stellen es steht.
Kann ich mich auf die Maße aus dem Rundgang verlassen?
Für ein Exposé und für eine Vorstellung vom Raum ja, für den Kaufvertrag nein. Die Kamera erfasst an jedem Standpunkt Abstände, daraus entstehen Wandlängen, Flächen und der Grundriss, und das ist genau genug, damit jemand seine Möbel plant oder einschätzt, ob das Kinderzimmer reicht. Kleine Abweichungen bleiben, besonders an Dachschrägen und hinter Einbauten. Wo es auf den Quadratmeter ankommt, bleibt der geprüfte Plan die Grundlage; eine amtliche Vermessung ersetzt das Modell nicht.
Was kostet ein virtueller Rundgang?
Das hängt an der Fläche, an der Zahl der Standpunkte, die sie braucht, und daran, wie viele Einheiten zusammen aufgenommen werden. Die Aufnahme ist einmalig, das Hosting beim Anbieter läuft weiter, weil das Modell dort liegt. Beides gehört getrennt gerechnet und vor der Entscheidung genannt, und genau so machen wir es. Mehrere Wohnungen in einem Haus sind dabei deutlich günstiger als dieselbe Zahl einzelner Termine, weil Anfahrt und Aufbau nur einmal anfallen.
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